O mercado brasileiro de edifícios residenciais voltados exclusivamente para a locação profissionalizada, conhecido como multifamily, alcançou a marca de 14 mil unidades em 2025, movimentando R$ 1,1 bilhão. Embora o setor apresente sinais de amadurecimento e atraia grandes investidores institucionais, a concentração de 90% dos ativos na cidade de São Paulo e o impacto dos juros elevados ainda limitam a escala nacional. O modelo, que se diferencia pela gestão centralizada de unidades, enfrenta o desafio de equilibrar a alta demanda por aluguel com o custo de capital necessário para novos empreendimentos.
Crescimento e expansão do modelo multifamily
O segmento de multifamily no Brasil atravessa uma fase de transição, saindo de um estágio inicial de desenvolvimento para um foco mais intenso na gestão operacional. Com a entrada de players globais como Greystar e Brookfield, o setor projeta um crescimento superior a 30% no estoque de unidades nos próximos anos. A parceria entre a Greystar e a Cyrela, por exemplo, prevê um investimento de R$ 5 bilhões para a construção de 40 prédios até 2029, o que deve adicionar 10 mil unidades ao mercado.
Diferente do modelo tradicional de locação, o multifamily opera com todos os apartamentos registrados sob uma única matrícula, o que impede a venda individual das unidades. Essa característica atrai investidores que buscam renda recorrente de longo prazo. Para quem busca entender as dinâmicas de locação em diferentes regiões, o mercado de aluguel estudantil em Curitiba oferece um panorama sobre como a demanda por moradia profissionalizada se comporta fora do eixo principal.
O impacto dos juros no setor imobiliário
A taxa Selic elevada exerce um papel ambíguo no mercado de multifamily. Por um lado, o encarecimento do crédito para a casa própria impulsiona a procura por imóveis para alugar, beneficiando a ocupação dos prédios. Por outro, o custo de capital elevado torna mais complexo o financiamento de novos projetos de longo prazo. Segundo especialistas, o setor poderia ter uma escala até cinco vezes maior caso o cenário macroeconômico de juros fosse mais favorável.
A gestão profissional tornou-se o diferencial competitivo para empresas como a Vila 11 e a JFL. Enquanto a primeira foca em retrofit de prédios para média e alta renda, a JFL tem expandido sua atuação no segmento corporativo, atendendo empresas que necessitam de hospedagem para executivos. Esse movimento de profissionalização é similar ao que ocorre em outros nichos do setor, onde o envelhecimento de prédios impulsiona demanda por crédito para condomínios, exigindo uma administração mais eficiente dos ativos.
Estratégias de operação e mercado
A Brookfield, que já possui 2,8 mil apartamentos em operação, tem apostado na aquisição de plataformas como a Tabas para otimizar a gestão. O foco em apartamentos de dois quartos, com aluguéis situados na faixa de R$ 2 mil a R$ 3 mil, visa atender a classe média urbana. A estratégia demonstra que, apesar da concentração atual em São Paulo, o modelo busca escala através da eficiência operacional e da oferta de serviços integrados aos inquilinos.
Fonte: Portas
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