O mercado imobiliário brasileiro atravessa uma transformação significativa com a conversão de antigas agências bancárias em espaços voltados ao bem-estar, como academias de ginástica. O fundo imobiliário RBVA11, gerido pela Rio Bravo, exemplifica essa tendência ao anunciar a locação de dois imóveis anteriormente ocupados pelo Santander, na Avenida Paulista e em Santa Cecília, em São Paulo, para a rede Ultra Academia. Essa mudança reflete a adaptação dos ativos de varejo às novas demandas de consumo, que priorizam experiências e saúde em detrimento da estrutura bancária tradicional.
A nova ocupação de imóveis comerciais
A transição de agências bancárias para unidades de academias marca uma mudança estrutural no portfólio de Fundos Imobiliários. Com a digitalização dos serviços financeiros, a necessidade de grandes espaços físicos para atendimento bancário diminuiu, permitindo que esses imóveis, muitas vezes localizados em pontos estratégicos, recebam novos inquilinos. A Ultra Academia, rede fundada em 2021, utiliza o modelo de big gym, que exige áreas amplas, superiores a 1.000 metros quadrados, características que se alinham perfeitamente às estruturas das antigas agências.
O imóvel da Avenida Paulista, com cerca de 2.800 metros quadrados, destaca-se pela visibilidade e proximidade com o transporte público, funcionando como uma unidade de referência para a rede. Já o espaço em Santa Cecília, com 2.000 metros quadrados, aproveita a verticalização e a disponibilidade de estacionamento. Segundo a gestão da Rio Bravo, essa é a maior locação em volume financeiro nominal já realizada pelo fundo, evidenciando o potencial de valorização desses ativos quando adaptados para o setor de serviços.
Diversificação e resiliência do setor de bem-estar
A estratégia de reciclagem de portfólio do RBVA11 começou a ganhar força em 2018, visando reduzir a dependência de um único locatário. Ao longo dos últimos anos, o fundo realizou cerca de 30 transações, vendendo ativos bancários e reinvestindo em Imóveis ocupados por empresas de diversos segmentos, como farmácias e varejo. A exposição ao setor de bem-estar, que agora representa mais de 5% do portfólio, demonstra a resiliência desse segmento mesmo em cenários de juros elevados, impulsionado por mudanças comportamentais e pelo envelhecimento da população.
Enquanto o mercado busca entender as dinâmicas de valorização, é importante observar como outros fatores macroeconômicos influenciam o setor. Para investidores e interessados no mercado, acompanhar o preço do metro quadrado é fundamental para compreender a viabilidade de novos investimentos e a desaceleração de certas regiões. A transformação de agências em academias não é um fenômeno isolado; nos Estados Unidos, estabelecimentos de saúde e bem-estar já ocupam mais de 50% da área de imóveis comerciais, um patamar que o Brasil começa a seguir.
Impacto na gestão de fundos imobiliários
A decisão de desocupar espaços que se tornaram grandes demais para o padrão atual dos bancos — que hoje buscam agências de cerca de 300 metros quadrados — abriu caminho para uma gestão mais eficiente. O RBVA11, que já teve a Caixa como locatário principal, hoje possui uma carteira diversificada com cerca de 80 imóveis. A entrada da Ultra Academia reforça a tese de que agências bancárias são, essencialmente, imóveis de varejo versáteis, capazes de abrigar restaurantes, farmácias e centros de treinamento.
Fonte: Exame
