A partir de 2027, a Reforma Tributária trará mudanças estruturais na forma como o mercado imobiliário brasileiro precifica ativos e calcula comissões. Com a implementação do IBS e da CBS, o valor final de uma transação passará a depender de variáveis como o enquadramento tributário das partes e a aplicação de redutores específicos, exigindo que imobiliárias e corretores assumam um papel consultivo mais rigoroso para orientar compradores e vendedores sobre os novos custos e riscos jurídicos das operações.
O preço do imóvel deixa de ser apenas um número
A implementação do novo sistema tributário fará com que o mercado abandone a visão do preço do imóvel como um valor único. Segundo o advogado Arthur Thomazi, especialista em direito imobiliário, o preço passará a ser tratado como uma estrutura composta por diversas variáveis. Atualmente, parte da carga tributária está embutida na cadeia produtiva, mas a reforma tornará essa incidência mais explícita nas negociações.
Ainda não é possível determinar se o novo modelo resultará em valores finais maiores ou menores. Existe a possibilidade de que vendedores reduzam o preço-base para compensar a entrada dos novos tributos, mantendo o desembolso final do comprador em patamares próximos aos atuais. A complexidade aumenta ao considerar que imóveis idênticos, no mesmo empreendimento, podem apresentar custos tributários distintos devido às características específicas de cada operação.
Para quem busca entender o cenário de valorização, é importante acompanhar como o Centro de São Paulo lidera valorização imobiliária com retrofits, um exemplo de como fatores externos influenciam a precificação além da carga fiscal.
Corretores passam a atuar como consultores
O papel do corretor de imóveis será transformado pela necessidade de domínio técnico sobre o IBS e a CBS. Apenas técnicas de negociação não serão suficientes para garantir o sucesso das transações. O mercado caminha para um modelo de consultoria sofisticada, onde a segurança jurídica e o conhecimento tributário tornam-se diferenciais competitivos essenciais para a sobrevivência das imobiliárias.
A comissão de corretagem também entra na pauta de discussões. O setor precisará definir se a remuneração será calculada sobre o valor líquido do imóvel ou sobre o montante total, já acrescido dos novos tributos. Essa definição deve estar expressa nos contratos para evitar conflitos, sendo o Termo de Reconhecimento de Intermediação (TRI) uma ferramenta que pode ganhar relevância para delimitar a intermediação.
Impactos na documentação e responsabilidade
A revisão de contratos de corretagem e compromissos de compra e venda é uma medida urgente de gestão de risco. A Lei Complementar 214 estabelece efeitos tributários imediatos na assinatura da promessa de compra e venda, o que exige atenção redobrada. Além disso, a possibilidade de responsabilização solidária em casos de omissão ou subavaliação de valores amplia os riscos para todos os envolvidos na transação.
Enquanto o mercado de compra e venda enfrenta essa adaptação, o setor de locação tende a sentir impactos menos intensos. A formação de preços no aluguel permite uma adaptação mais gradual, onde proprietários podem ajustar o valor-base para acomodar a tributação sem elevar drasticamente o custo para o inquilino.
Fonte: Portas
