O mercado de aluguel de curta temporada no Brasil atravessa um momento de mudanças profundas em 2026, com novas diretrizes que impactam diretamente proprietários e investidores. Decisões recentes do Superior Tribunal de Justiça (STJ), novas regulamentações tributárias sobre a CBS e restrições a imóveis de habitação popular alteram o cenário operacional do Airbnb e plataformas similares. Estas medidas, que ocorreram de forma simultânea, exigem atenção redobrada de quem utiliza imóveis para locação por períodos inferiores a 90 dias, afetando desde a viabilidade jurídica até a rentabilidade líquida do negócio.
Impactos tributários na locação de curta temporada
O Decreto nº 12.955, publicado em 30 de abril de 2026, trouxe alterações significativas para o setor ao regulamentar a Contribuição Sobre Bens e Serviços (CBS). A partir de agora, locações por períodos inferiores a 90 dias ininterruptos passam a seguir as mesmas regras tributárias aplicadas à hotelaria, caso o proprietário seja enquadrado como contribuinte. Essa mudança reduz drasticamente a base de cálculo, eliminando o redutor social de R$ 600 mensais e elevando a carga tributária, que pode chegar a ser até 3,5 vezes superior à praticada na locação residencial tradicional.
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Restrições a imóveis de habitação popular
Em paralelo às mudanças tributárias, o Airbnb iniciou um processo de monitoramento para identificar e restringir anúncios de imóveis vinculados a programas de habitação popular, como HIS (Habitação de Interesse Social) e HMP (Habitação de Mercado Popular). A medida atende a uma pressão da Prefeitura de São Paulo e de investigações parlamentares sobre o uso comercial indevido de unidades subsidiadas. A legislação exige que tais imóveis sejam destinados exclusivamente à Moradia de famílias dentro de faixas de renda específicas, proibindo a exploração comercial via plataformas de curta temporada.
Decisão do STJ sobre condomínios
A 2ª Seção do STJ definiu que o aluguel por curta temporada em condomínios residenciais depende de autorização prévia dos condôminos. A relatora, ministra Nancy Andrighi, argumentou que a exploração recorrente descaracteriza a finalidade residencial da unidade, exigindo a aprovação de dois terços dos condôminos para permitir a atividade. Embora a decisão não tenha efeito vinculante automático, ela estabelece um precedente jurídico relevante que deve orientar as decisões em tribunais estaduais e a gestão de convenções condominiais em todo o país.
Fonte: Portas
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