A Terra Prime Capital está transformando a lógica de investimento imobiliário em Santa Catarina ao focar na pré-incorporação, estratégia que permite capturar valorização antes mesmo do lançamento oficial dos projetos. Com R$ 1,9 bilhão em Valor Geral de Venda (VGV) estruturado, a empresa atua na aquisição e desenvolvimento de terrenos, oferecendo aos investidores uma alternativa à compra tradicional de imóveis na planta ou prontos. O modelo, que exige aporte inicial de R$ 350 mil, busca retornos superiores ao antecipar a entrada no ciclo de desenvolvimento, embora envolva riscos operacionais e de licenciamento.
A estratégia de pré-incorporação imobiliária
O mercado imobiliário catarinense tem se destacado como um dos mais dinâmicos do Brasil, com crescimento de 14,4% no VGV em 2025. Nesse cenário, a Terra Prime Capital identifica oportunidades na fase de origem do ciclo imobiliário. Diferente da compra de unidades prontas, que valorizam entre 5% e 10% ao ano, ou na planta, com rendimento entre 10% e 15%, a empresa defende que a fase de pré-incorporação pode atingir patamares de 30% a 40% de valorização anual.
A operação é estruturada por meio de Sociedades em Conta de Participação (SCPs). Nesse formato, a Terra Prime atua como sócia ostensiva, responsável por toda a execução, desde a escolha estratégica do terreno até a aprovação jurídica. Os investidores, na condição de sócios ocultos, participam dos Resultados Financeiros ou podem converter sua participação em ativos físicos, como lotes ou unidades futuras, adquirindo o metro quadrado em condições mais competitivas.
Riscos e desafios do desenvolvimento imobiliário
Apesar do potencial de retorno, o modelo de pré-incorporação carrega riscos inerentes ao desenvolvimento de projetos do zero. A dependência de aprovações municipais e burocracia no licenciamento imobiliário são os principais gargalos que podem impactar o cronograma. Mudanças em legislações urbanas e oscilações de mercado também compõem a equação de risco, exigindo uma gestão rigorosa do tempo e da liquidez.
Além disso, o setor enfrenta desafios macroeconômicos. O custo de insumos e juros altos desafiam a construção civil em 2026, o que pressiona as margens de lucro e exige que as empresas tenham alta capacidade de execução para garantir que o projeto seja viável comercialmente após a fase de estruturação.
Foco em regiões com potencial de expansão
A Terra Prime tem direcionado seus projetos para cidades como Tubarão, Criciúma, Araranguá e Imbituba, além de manter presença em Balneário Camboriú. A tese é que regiões secundárias oferecem maior margem para multiplicação de capital, visto que partem de um patamar de preços mais acessível em comparação aos polos já consolidados. O objetivo é capturar a valorização que ocorre durante a transformação do terreno em um empreendimento imobiliário formal.
Fonte: Exame
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